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加拿大地产投资的税务策划

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加拿大地产投资税务法例复杂,而且税率高,在这里经营地产投资生意,一定要预先作好税务策划,才能获得最高的回报。

一、地产投资与购买作转售的税务处理

很多买卖地产物业图利者,都不知道地产投资与购买作转售在税务处理上的分别很大。根据以往法庭的有关案例和税务局发出的指引,都指出一宗买卖的分类 ,是由购买物业者的购买目的来决定的。 举例来说,陈先生在2012年6月购入一间柏文房产单位,希望在房地产价钱升高$2万后出售,陈先生在2013年5月将柏文出售,赚了$2.5万。由于陈先生购买柏文的目的是出售图利,所以这宗买卖属于购买作转售地产。

王氏夫妇在1998年移民加拿大后,在渥太华唐人街买了一个上居下铺的单位,目的是赚取租金,王氏夫妇也在2012年1月将单位出售,获利$60万。由于王氏夫妇购买这单位的目的是长期持有物业来赚取租金 ,所以属于”投资买卖”。

上述例子指出持有物业期间的长短,是影响税务局裁定一宗买卖分类的其中一个重要因素。税务局还会根据以下因素来考虑一宗买卖的分类:

(一) 购买者有没有其他相似买卖,数目有多少;(二) 购买者有没有尽力将物业出租;(三) 物业的按揭比例、按揭供款和租金的比较;(四) 购买者有没有将物业挂牌出售等。

〖购买作转售地产物业与生意收入〗

购买物业作转售及投资的最大分别是出售物业时所赚金钱的税务处理。若果购买物业的目的是转售 ,赚到的金钱和其他生意上的货物买卖是没有分别的,所以是生意收入,计算为纳税人收入的一部分。

同样地,出售”转售用途”的物业产生了亏损,便是生意上的亏蚀,可以在同年减低纳税人的总收入 ,多余的亏蚀也可以转移到过去3年或未来7年,用来抵消当年的收入以减低税款。

出售”投资用途”的物业产生了亏损,要将总亏损数目分为土地与建筑物部份,土地亏损部分是资产亏损 ,只能够用来抵消资产增值,不能即年运用的资产亏损,可转移到过去3年或未来任何一年使用。建筑物亏损部分则是非资产亏损,处理方法与生意亏损一样。”转售用途”物业。

另一方面,购买物业的用途若果是转售图利,有关物业的财务安排费用、利息开支、地税或其他维护费用,都会成为物业成本的一部分。虽然物业拥有人支付了这些费用 ,都会成为物业成本的部分。虽然物业拥有人支付了这些费用,却不断能够在支出的同一年获得扣税。当然在最终出售物业时,这些费用因为加进物业成本内,所以会减低利润,从而获得扣税。

〖投资物业与资产增值〗

如果购买物业作投资,出售物业所赚取的金钱却属于资产增值。用作投资的物业例如土地和建筑物的亏损只有在业主转让物业时才正式产生和用作扣税。 除了转让物业外,一些特殊情况如业主移民或回流、物业用途改变、业主逝世等,税务条例都会把物业”当作出售”,亏损也就可以扣税。

维持投资物业的开支是可以从租金收入内同年扣除 。收入如果少于开支,便产生亏损,可以抵消业主同年的其他收入来减低税款。

二、非居民地产投资出租物业报税

“非税务居民”若在加拿大投资地产赚取租金,必须就租金收入向加拿大政府缴税。作为”非税务居民” ,计算及缴交税款的方法有几种。

第一种是基本的做法。租客必须在缴付租金给”非税务居民”业主时扣起25%,上缴给联邦税务局 ,作为”非税务居民”业主的投资收入税项。”非税务居民”业主无须再向税务局报税。这是最简单的一种处理方法,但业主等于每年少收3个月租金。

读者若身为租客,又对业主的”税务居民”身份有怀疑,应该向业主索取书面通知,保证不是”非税务居民”。若果业主是”非税务居民”,而租客没有从租金中扣除25%缴给税务局,租客也算是犯了税务条例,可能被罚款。”非税务居民”业主可以选择在2年内向政府报税,根据扣除各项租金开支的净租金收入来缴税,但在计算税款时,却必须使用累进税率,而不是划一的25%。可以扣除的开支包括按揭利息、地税、管理费、保险费、维修费用,甚至报税费用等。若果租客预先扣除的25%租金,超出业主正确报税计算出来的应缴税款,税务局会将差额退回。对于净租金收入不同的”非税务居民”业主选择报税可以省回不少税款。

上述的第二种方法对于入不敷支或收支大致平衡的物业投资,仍然有一个缺点。”非税务居民” 业主每个月少收25%租金,然后在一年完结报了税后,才收到相等数目的退税,做成现金周转的不便。幸好,税务条例准许”非税务居民”业主选择第三种主法,由业主委托一位代理人,根据”估计”的净租金收入来预缴税款 ,业主必须在一年完结后的6个月内报税,否则税务局可以否决”非税务居民”业主报税的选择权,而要求业主缴交租金的25%作为投资税款。选择用这个方法缴租的表格必须在上一年底前呈交税务局。

〖非居民地产投资税务策划〗

“非税务居民”业主其实拥有一项极犀利的税务策划武器 ,他们可以在海外向亲属借款来购买物业并再行出租,借款所支付的利息可以作为开支扣税,运用适当的借贷比例 ,租金在扣除利息及其他开支后可能出现净亏损,”非税务居民”也就无须交税。

另一方面,由于借款是于海外进行 ,而且借款人并非”税务居民”,他的利息收入也无须向加拿大申报及纳税。不过这方法涉及复杂的税务条例,弄得不好,不但”非税务居民” 业主支付的利息不能扣税,借款人的利息收入亦可能要纳税,所以应该由有经验的注册税务会计师-协助策划安排。

〖非居民出售投资物业〗

“非税务居民”业主在出售投资物业时若产生了资产增值,自然应该申报及缴税。政府为了保障税收,规定向”非税务居民” 购买物业的人士,必须在成交价中扣起1/3,上缴给税务局。”非税务居民”卖家可以在一年完结后报税,申请退回多缴的数目。

“非税务居民” 亦可以选择预先计算好估计的资产增值及牵涉税款,在预缴税款后,税务局会发出一张批准书,买家便无须在成交价中扣起1/3上缴税务局。”非税务居民”租务投资亏损如果超出其他各方面的收入,产生总体的税务亏损,是不能够如”税务居民” 般将税务亏损抵消过去3年或未来7年的收入。

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