无条件offer的风险

大家好，我是地产经纪于军，为了能让朋友们对我有所进一步的了解，先简单向大家介绍一下我自己。我是地道的北方人，曾在国内从事多年律师专业，对民商法比较精通，我和大多数移民朋友一样，来到加拿大后经历了再次择业，我在成为一名地产经纪后，发现我还是很幸运的，因为我曾经的法律实践经验和人文背景知识，让我能够为我的客户提供更专业的房屋买卖，土地转让，商业更名过户服务。很荣幸在这里有机会和大家认识，并希望通过微信平台，常和大家互相交流，结识更多的朋友，提供更精准的地产服务给广大客户！

本期我向大家分享的是购房过程中下无条件offer的风险。在购房过程中，会出现多个买家同时对同一个房屋感兴趣的现象。无条件offer是指，在没有贷款和验房的前提条件下，也不需看任何房屋文件而下的offer。无条件offer在签订合同后立即生效。在双方达成协议后，即任何一方签署Acceptance(接受文件)后，一般在之后的24小时内，买方要送交定金给卖方经纪公司银行帐户。有人认为，在抢offer时，无条件offer会对买到这个房子有更大的优势。

无条件offer的风险存在哪些方面呢？这需要根据买方的具体情况来分析，有的时候无条件offer的风险较小，比如购买者看中的并不是房屋本身，而是看中房屋所在的位置和地皮，将来买下后计划将房子推倒重建，房屋本身的价值完全没有考虑。这样的情况可以考虑无条件offer。

但更为普遍的情况是，房屋买下用来自住或出租。无条件offer的第一个风险正是在于此。由于房屋质量很多是隐蔽的，比如房屋结构及损坏程度，屋顶质量、取暖空调设备、保温层、是否有管道漏水，各种安全装置是否有效。这些潜在的安全隐患和问题都需要专业人员使用专业设备才可检测出来。在没有验房条件保护的情况下，很难保证在房屋成交后，任何房屋设施都没有问题。如出现房屋问题，需要有多少预算进行修理。这些情况都是在没有进行验房情况下无法通过肉眼估计出来。例如，我曾经代理过这样一个房屋的出售，当时情况比较有戏剧性。几个买家同时下offer。其中一个买家出的是无条件offer，而卖方也没有任何异议并签字接受。这意味着，无条件offer成交，不存在验房情况。但在该房屋成交之后，买家与我沟通，希望在已签订无条件offer的前提下，让卖家做出保证，比如房屋主体无问题，电器、管道完好等。对此，坦率说，事实上这一承诺已经超出买方的责任范围。因为，买方签订的是无条件offer，即意味着买方放弃了验房权利，在房屋合同签订之后，再去请卖家做出任何承诺都是不受法律保护的。

无条件offer的第二个风险来自于银行贷款是否可按计划批复，很多买家乐观地认为自己信用财务状况良好，房屋贷款审批过程不会出现任何问题。我的客户很多时候常常会这样对我说，在购房之前已向银行咨询，对可以拿到预计数额的贷款很有信心，贷款完全不是问题。甚至很多客户可以拿到某金额的贷款预先批准（pre-mortgage）。但有一个细节，很多买方通常会忽略，即在房屋真实贷款审批时，银行会单独对房屋进行评估，万一银行评估价格并未达到合同价格,在无条件offer的情况下，事情就会变得比较棘手。我曾经遇到过类似状况，例如房屋合同成交价格为100万，但银行评估价格却只有90万。在这种情况下，银行只会按照其自己的评估价格进行贷款，而非按照合同成交价格贷款。这样，即使在同样贷款比例情况下，买家首付款也会比预计提高，甚至不足付款，此时无条件offer就会面临违约。事实上，银行对房屋进行评估，也是降低买方购房风险的一个有利方式。因为银行作为专业房屋贷款机构，有其固有的评估模式和程序。请第三方对房屋进行评估，事实上会从市场角度更为公正客观地印证房屋真实价格。

另外，购房时买方通常会面临很多文件，尤其是公寓、condo，大楼委员会或业主委员会通常会制定很多规章制度，这些历史上的业主开会会议记录等细节文件，买方也不可完全忽略，仍然需要仔细过目，关心会议记录上业主商讨要点。因为历史记录上可能会有涉及房屋的一些关键问题，比如开发商和业主有关房屋某些问题无法赔付的备忘，或房屋法律纠纷等，买方不可完全忽略这些文件，需要防范于未然。

通过上述介绍，大家应该知道，一旦下了无条件offer并且付了定金，买方在法律条件上其实就不存在任何保护，所以无条件offer的风险事实上比较大，需要买方根据购房实际用途斟酌处理。如果签订无条件offer后出现法律纠纷，通过法律程序解决会旷日持久，劳民伤财。

所以，请在购买房屋的时候，不管抢offer竞争有多激烈，或您对该房屋有多钟爱，仍需对签订无条件offer的后果进行充分考虑，三思而后行。

如果您对关于购房offer的具体问题有任何疑问，欢迎大家随时联系我。我的联系方电话是6138508888。

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