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CMHC:海外买家可能冲高加国房价

 

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海外买家进入加国房市确实可能造成房价过高,提高市场的风险程度。图为温哥华楼市。

外国买家进场究竟是否为加国房价不断上涨的因素,一直以来都是备受讨论的焦点,加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)首席执行长塞杜尔(Evan Siddall)10日表示,大温与多伦多的豪宅市场内可能有「为数可观」(a substantial portion)的海外买主,这类买家有可能造成房价过高的现象。

塞杜尔是在全球金融风险研究院(Global Risk Institute)的年会上发表这席谈话,他指出大温与多伦多地区对於昂贵豪宅有极高的需求量,很可能与海外买家的投资行为有关,这类行为确实会提高房市出现问题的机率。

塞杜尔指出,在没有相关资讯的情况之下,很难判定海外买家对房市的影响程度,虽然他重申将设法取得更多资讯的立场,但也承认许多外国买家可能隐藏真实身分,将令相关统计变得更为困难。

塞杜尔也对城市规画专家甄瑞谦(Andy Yan)就温西华人买家所做的案例研究报告发表看法,他认为这类分析报告引发争议的主要原因是样本数量太小,以及所使用的统计方式可能不被认同,因此CMHC为了补足所缺乏的资讯,目前已向各个物业管理公司提出要求,希望他们提供有多少公寓的屋主长年居住在海外。

CMHC资深市场分析师亚当玛奇(Robyn Adamache)日前在温哥华举行的年度房地产展望会议中,亦曾花费相当时间讨论大温房市内海外买家之现况,她引述大温地产局(REBGV)、蓝德可数据公司(Landcor Data Corp)、谭秉荣建筑师事务所(Bing Thom Architects)等多个单位的有关调查数据指出,大温房市内仅有约4%至5%的海外投资人,对本地市场影响应相当有限。

不过,当时亚当玛奇也向「世界日报」记者坦承,目前可靠的有关数据仍十分有限,未来CMHC若能结合更多地产业者所提供的数据与资讯,交由可信任的第三方进行独立分析,相信将能对整体状况可有更进一步的了解。

研究报告∶房价若下跌 年轻屋主最惨

加国30岁左右民众,所背负债务平均几乎是他们收入的四倍,这项金额是各个年龄层中最高,也是成长幅度最为快速的。(取材自加拿大另类政策中心)

若房价下跌两成,40岁以下的屋主将面临资产净值大幅减少的状况。(取材自加拿大另类政策中心)

加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)9日公布研究结果,指出若加国房屋价格出现下调,将对40岁以下的年轻业主产生「极具破坏性」的影响,其中有9%的人,将出现资不抵债,负债金额高过房屋价值。

另类政策中心的资深经济分析师麦当劳(David Macdonald)说,若加国房价下跌20%,可能会让约16万9000个40岁以下业主的房屋,变成资不抵债的「溺水屋」,若房价下跌30%,受影响的家庭预计将增至29万4000个。

在业主的资产净值(net worth)方面,报告指若房价下跌20%,年龄低於40岁业主的资产净值将减少39%,若房价下跌30%,将造成这类屋主的资产净值减少61%。

麦当劳在报告指出,虽然房价下跌对40岁以上的业主同样有负面影响,但所造成的伤害不及那些属於X世代或是Y世代的年轻业主,因为目前加国30岁左右的民众,所背负的债务平均几乎是他们收入的四倍,这不仅是各个年龄层中最高的,同时也是自1999年以来,增长幅度最快的。

麦当劳同时在报告中针对可能减少的资产净值金额作出分析,显示若房价下滑20%,30岁左右业主的资产净值平均减少6万元, 40岁到60岁间的业主平均损失将达7万元至8万元间,虽然金额较大,但因年长民众资产较多元,与地产有关的投资可能较少,平均负债也较低,所以对他们的整体伤害依然较低。

就地区来说,因温哥华与多伦多等地房价较高,年轻族群所申请的房贷金额大幅高出其他城市,因此若出现全国性的房价调整现象,这些高房价城市的年轻业主将较其他地区民众,更为严重影响。

进军温哥华 豪宅代理掀挖角潮

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 德国过江龙Engel & Volkers专营豪宅市场,现在决定进军温哥华,并展开挖角潮。

 

温哥华豪宅价格持续飙升,不光吸引投资者,就连国际的房地产仲介集团也纷纷扩大在温哥华的业务,业界甚至上演挖角战。

目前在温哥华,专营豪宅市场的仲介公司以苏富比国际(Sotheby’s International Realty)为一哥,今年的营销额就达到4亿元,但即将面对「过江龙」的挑战。

来自德国专营豪宅市场的安阁物业(Engel & Völkers)早在北美多个城市都有业务,在加国就有满地可、魁北克、多伦多等地,现在决定扩展到温哥华,完善在北美的市场。

安阁物业要扩大在温哥华业务,第一步就先针对苏富比。在11月底,原先位於市中心耶鲁镇的苏富比龙头办公室,改由安阁索性以高价承租,店面就从苏富比改为安阁。

不光是店铺,原来在此担大旗,负责营运的卡路斯(Greg Carros)也过档,从苏富比跳槽到安阁,同时还挖走苏富比36名经纪人,跟他一起到新公司。

这次豪宅地产仲介公司的大整合,主要原因是温哥华豪宅市场深受国内外投资者的垂青,仲介收入水涨船高。苏富比十年前刚进军温哥华,而卡路斯於2008年加入,都是适逢温哥华豪宅狂飙的浪潮,他亦成为苏富营销业绩最佳的一员。

卡路斯承认,他是研究过安阁决定全力扩大在温哥华的豪宅市场後,决定跳槽,并认为这是个上佳机会。

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